[摘要] 记者从多家房企获悉，各大房企今年均要求各下属公司严控行政以及营销成本、降低项目配置以及带装修约等各种途径，来确保2012年利润率数字“不会太难看”。据万科去年年底就发布通知，要求严控营销成本以及行政成本等。“比如，根据领导级别、飞行距离等标准，将以前可乘坐商务舱的差旅改成经济舱。”
（来源：21世纪经济报道）几乎没有哪家开发商再把规模放在的位置，而强调高周转率、利润率。
记者从多家房企获悉，各大房企今年均要求各下属公司严控行政以及营销成本、降低项目配置以及带装修约等各种途径，来确保2012年利润率数字“不会太难看”。据万科去年年底就发布通知，要求严控营销成本以及行政成本等。“比如，根据领导级别、飞行距离等标准，将以前可乘坐商务舱的差旅改成经济舱。”
房地产行业长期高达20%以上的净利润或将成为过去。2012年，保证15%的行业平均净利润率，不仅是一场硬仗，也是一种生存方式的转变。
盈利能力的考验
3月20日，评级机构标准普尔宣布，将佳兆业的评级展望由稳定调整至负面。该机构评级下调的理由是，“由于佳兆业借贷增加及物业开发利润率低于预期，2011年该公司的信用比率恶化。”
标普信用分析师陆枫称，负面展望反映了佳兆业集团物业销售和利润率的疲弱前景。2011年底佳兆业集团的债务与息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率和EBITDA利息覆盖率，均突破标普评级下调触发水平的5倍和2.5倍。
EBITDA是衡量房企盈利能力的一个重要维度。这个行业正如绝大多数人所期望，由所谓的暴利向合理水平回归。尤其是对上市房企而言，利润率作为关乎未来股价和企业发展的关键因素，将面临严峻的考验。
以万科为例，表面上看，2011年，万科实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。但实际上，利润率指标变化却并不乐观。年报显示，2011年万科房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。
由于万科2011年年报反映的绝大多数是2010年市场状况尚好时的数据，因此利润率仅有不明显的小幅下滑。但2012年值得担忧。万科董秘谭华杰称，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。预计未来一段时期，万科的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。万科总裁郁亮甚至预计，万科今年的毛利会回到2009年水平。
远洋地产行政总裁李明在其业绩会上直言，“不光是远洋地产，整个房地产行业的毛利率都会下降。总理说了房价要合理回归，除了降地价、银行利率以外，企业本身也会降价，降成本。最后的结果就是整个行业的毛利率会下降，预计会下降4%到5%。”
华润置地的预期几乎与李明的判断一致。华润置地年报显示，2011年，华润置地毛利率及净利润率分别为39.6%及22.5%。但华润置地主席王印认为，2012年，华润预算利润率会降至35%-36%。但摩根士丹利预计华润置地今年的毛利率低于35%。
标普则预计，雅居乐未来两年毛利润率将从2011年的54%，降至40%。
降价或意味着品质降低
“已经谈好的合作都被叫停，公司要求控制费用。”一位开发商营销经理抱怨说。在房价和毛利均面临下调的背景下，保证其核心净利润对于开发商而言是一场硬仗。
兰德咨询总裁宋延庆测算称，如果房价普遍下降15%，房地产行业毛利率水平将从原来的35%下降至27%左右，净利率将从15%下降到2015年的10%，年均下降一个百分点。
龙湖一位高层称，龙湖之所以把2012年的销售目标谨慎定为390亿，其关键因素就是为了维持2012年利润率与2011年同等水平。
为项目做前期定位的项目经理邱明华称，由于房地产是资金密集型行业，大多数开发商开发项目均使用大量的资金杠杆。从开发商角度考虑，15%的净利润已不算高。因为开发商自有资金也是需要成本的，微利的话，还不如做信托公司借钱给人家。
邱明华告诉记者，他记得在2008年年底，他为万科做过前期定位研究，在一线城市，万科要确保15%以上的净利润，才敢拿去地；如果是在二三线城市，受制于开拓风险，万科要确保20%以上的利润才可以拿地。
邱明华从近期操手的项目中已明显感受到市场给行业带来的变化。“房地产行业以往的潜规则是，不断为项目做加法。即，原本是个中端项目，开发商会尽量比照中高端甚至高端项目做，以期卖出更高的价格；但现在开发商开始做减法，本来是个中高端项目，我们可能仅建议开发商做成中端项目，房型尽量迎合改善性需求，项目配置也会尽量降低。”
李明也表达了相似的态度。李明称，远洋已形成了两类主要的产品：一类是刚需和改善性需求，一类是高端。在刚需产品上，更实在的是降成本。但远洋刚需产品降价的幅度是有限的，约为10%。高端产品若市场出现回暖时，公司也会降价以换取交易量。今年远洋将严控成本以提高盈利，加快周转来提高效率。
富力地产董事长李思廉则表示，富力在带装修约、行政开支方面管理更加严格，希望毛利润可与2011年相持平。李思廉称，价格微调，都是开发商将装修成本微调。“各地的带装修约不一样，像北京、上海的豪宅带装修约很容易就降几千块钱。但在广州一些郊区，以往号称7000元/平方米的带装修约，实际上的的带装修约可能只有1200-1300元/平方米，下调也就是200块钱左右而已。”
宋延庆认为，从目前来看，保净利润的方式，一是加强成本管控，甚至不惜放弃非毛坯，如外墙砖换涂料，降价也是降档次。根本之策还是去存货，提高周转率；还有就是通过提高推行产品线标准化，提高杠杆率，如由1：3提高到1：6，利润就会翻番。
这也是万科总裁郁亮在2011年年底表达的观点：如果说地产行业已进入下半场，那么比的就是成本控制、产品标准化和精细化。住宅产业化春天也因此来临。
对于绝大多数开发商而言，2012年所能做的就是类似远洋一样的减法措施。但成全机构董事长担心的是，“过去售价可以不断提升的时候，开发商也在不断加大对产品品质的投入，对技术创新的研发投入，现在价格有了天花板，要想保持一定的利润来满足股东和投资者的需要，必然要降低成本。这也意味着产品的品质和质量会做一些牺牲。”
亚豪机构市场总监郭毅也表示，在成本控制上，大多数企业采取的方式是减少支出，精打细算。但也有一些企业在内部管控上出现了问题，不得不以降低项目品质的方式来压缩成本。
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（来源：21世纪经济报道）“地产圈内，去年年底开始陆续出现的大笔收购兼并，是本轮地产周期内收购潮的开始。更多的国内外大鳄正忙于囤钱备战日后更具吸引力的收购机会。”上海一位国际代理行投资部人士向记者透露。
一批涉房企业的资产及相关机构的涉房资产被摆上柜台，是涉房资产收购潮渐行渐近的主要背景。同策咨询研究中心分析师姚伯均坦言，短期内将有越来越多的房企资金链出现紧张，房地产资源整合不可避免，必将有一批“裸泳者”出局。
记者注意到，在大鳄囤钱觊觎的这波涉房资产收购中，隐约呈现出与以往不同的特点：更加国际化、超越房地产企业范畴，更加资本化、超越行业洗牌范畴等等。
并购大年？
记者注意到，近期集中出现相关资本大鳄公开表示对涉房资产收购的浓厚兴趣，这其中包括国内企业，也包括国际资本玩家。
3月20日，首创置业董事长刘晓光在2011年业绩会上公开表示，2012年海外融资、并购，是首创置业重要工作之一。他认为，并购从去年6月就开始了，今年大批并购机会已经出现，而且有的优质并购项目并不需要投入多少资金。
对于中国调整中的房地产市场，外资机构早已觊觎许久。
嘉里建设管理层在日前的业绩发布会上表示，今年将保持积极的态度继续买地。该公司将会在地产特别活跃的城市去选择地块，一般是一二线城市。
动作更大的则是新加坡嘉德置地。凯德商用总裁林明志对外表示，公司在国内的六个区域都会寻求合适的收购机会，有项目正处于商谈进行中。“中国收紧信贷，有助于提供资产收购机会。”林明志直言。
另一个值得注意的迹象是，这些国内外的资本大鳄，对外“放话”的同时，确在进行实质性的融资“囤钱”，为大笔收购做准备。林明志就透露，早前公司在新加坡发行的4亿新加坡元债券仍未动用，预计将有50%会用做投资中国市场。
仲量联行集团旗下领盛投资的报告指出，虽然区内的资金流动性会因本地的政策措施及承受风险意愿降低而紧缩，但2012年亚太地区仍会带领全球增长。
收购兼并中那些消失的房企
高纬环球全球投资及资本市场负责人GregVorwaller表示，经济发展前景不明朗，也给买家提供了机会。投资者照样能在全球债务和资产重组的影响下受益。
高纬环球数据显示，2011年全球投资总量同比增长14%，至7270亿美元（若包含住宅，则为8080亿），亚洲仍是全球商业地产投资市场，交易总额占全球份额50%。中国连续三年保持全球投资市场。
内外大鳄囤钱备战收购大战带来的悬念是，中国将会有多少房企最终消失？
在姚伯均的印象中，曾有不少房企在上海出现过，如今已经消失。其中一类是主营业务非房地产的国有企业，之后退出了市场，或者被其他国有企业并购了。第二类是原本做实体经济的江浙民营企业，限于资金实力或为了风险控制，自动退出上海市场，如浙江新湖、天安置业等。
第三类是外资房地产开发商，因为金融危机造成自身财务危机而被迫退出上海市场，或者将项目套现。如美国汉斯地产公司2010年将加州水郡项目剩余土地的股权卖给富力和合景泰富联合体，目前仅剩与光大集团合资开发的服务式公寓项目怡水豪庭。
“高地价、战略保守、规模小、战略退出和财务危机，是许多房企退出的主要原因。”姚伯均认为，在可以预见的短期内，房地产行业大洗牌已不可避免。
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