[摘要] 作为年终盘点之一的“2010宁波楼市年终访谈”以“激荡2010，与购房者共同成长”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。
背景：2010年，宁波楼市行进地风生水起。初时“破冰起航”，年中“观望度过”，年末“淡季不淡”……这一切，搜房网和广大购房者、和所有房企一起亲历，一起见证。一年将尽，搜房网以超强阵势献礼2010宁波楼市——素有地产奥斯卡之称的“搜房网第七届中国（宁波）房地产网络人气榜”也随即拉开帷幕。品牌榜、楼盘榜、社区榜、事件榜……2010宁波楼市各大风云榜单火热票选。
作为年终盘点之一的“2010宁波楼市年终访谈”以“激荡2010，与购房者共同成长”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。
采访对象：银策销代企划经理方靓
【搜房网】：方经理你好，首先非常感谢您接受搜房网的采访，2010年，银亿携三大项目晴园、海德花苑、海悦花苑亮相甬城，不管在城西还是在城北，都创造了新的热销佳话。适中户型、潜力地段以及成熟配套都让这些项目成为购房者的理想选择，那回顾今年3大项目的操盘情况，你的感悟是什么？
【方靓】：客户对地段、品牌和产品及价格的认知度越来越高，首先来看这三个项目客户的分布，晴园主要以城西和海曙为主，海德花苑是江北、洪塘和部分海曙的客户，海悦花苑主要是镇海老城和新城的客户为主。应该说客户对项目的地段认同感非常大，除了科技园区、江东那边的楼盘范围比较广一点，其他项目的区域局限性比较大；第二，对品牌的认可度非常高。这几个项目在营销过程中，包括客户积累的过程中所有的客户对银亿房产品牌价值认同是非常高的，同时，品牌的提升对客户的信任感也很强，特别是海德花苑开盘的时候，当地人对海德花苑的认可包括对产品未来的保证都是有非常高的期待。所以很多客户都是冲着品牌来买。第三就是产品的价格。除了海德花苑以外，晴园因为是小户型，产品户型重点是高利用率和总价，所以受到很多年轻人的青睐；海德花苑重点是打造改善型的户型，所以对一些刚性需求或者是改善型客户也是一个比较好的选择，而且开盘价格相对也是比较理性的；海悦花苑是今年开盘的最后一个项目，面积区间是90平方米到120平方米，两大户型占了50%的比例，无论是首次置业还是改善型需求都是很好的选择，而且镇海新城的价格，像海尚广场已经涨到一万二三了，而我们这个开盘的时候定价很理性，也是在一万左右，包括现在优惠方式也非常多，所以得到很多客户的认可，目前的走势也非常好。因此今年这几个项目热销的原因是客户对地段、品牌、价格的综合考量，这占了九成的影响。
【搜房网】：2010年是银亿的收获年，2010也是楼市不平凡的一年，在这样的背景下，如何在逆市中突围而出，取得好的营销成绩，您能分享一下好的经验吗？
【方靓】：2010年政策有两次，四月份一次，十月份一次，应该说对整个房地产市场产生了两次振荡或者说是抑制作用，在这种形势下我们能够取得这么好的成绩，与企划、营销分不开。就是项目准确的市场定位，我们在策划这三个项目的时候，晴园原来地段上定位是鄞州区，后来定位到城西，主要就是为了拉近跟海曙的距离，晴园离海曙的直线距离的确比较近，买我们这里的客户很多都是海曙的，因为海曙本来地比较少，房价也比较高，另外我们户型比较适合，价格也合理。第二就是轻轨的作用。很多客户对轻轨比较认可，比如说上海、北京这些地方都可能坐过，而且是感受过地铁的快速高效、准确。所以说地铁沿线的房价拉升比较快。第三户型都是在70、80、90的区间，主要针对刚性需求，我们希望通过小面积、低总价、高利用率，让更多年轻人能够拥有一个温馨的家。
海德花苑定位主要是立足于新江北这一块，洪塘地区是江北未来发展的桥头堡，近几年发展比较明显，一开始从老外滩，然后是月湖版块，接下来是湾头，再接下来洪塘版块的崛起，江北的优势就是整个规划比较新，洪塘这很多小区都是很新的，包括道路都很新，先天优势、规划前景比较好，未来得生活环境自然很优越。海德花苑这个项目客户群主要为改善型客户，为他们创造一个更好的生活环境，所以我们把英伦的生活概念引入到这个项目中，希望通过英伦的生活氛围给客户带来一种生活的向往，因此在对项目建筑外立面的包装、景观的包装，绿化带的包装等去呈现属于海德花苑的英伦生活环境。这种风格对改善型客户有比较好的触动作用。
海悦花苑定位上来说，是镇海新城欧式生活品质大盘，有16万方，当初考虑到镇海新城客户来源主要是周边区域，包括镇海老城，这部分客户如果要买到这里来，关键因素就是离他原来的生活要近、小区生活氛围要好、将来生活品质要好，所以我们希望将海悦花苑打造成镇海新城比较高档的大盘，一是通过品牌的支撑，因为银亿有十几年的开发经验，宁波客户还是比较认可的；第二，对整个项目形象的包装，建筑欧式外立面，景观上下沉式的庭院，中庭、还有水系，希望打造镇海比较高品质、有生活氛围的项目，能够得到客户的认可。
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