[摘要] 本报记者获悉,住房和城乡建设部和银监会曾达成一致,支持保障性住房通过REITs融资。目前,天津市与中信证券合作的廉租房REITs已经通过了央行审批,上海浦东的保障房REITs方案也通过了央行审批,正在等待国务院审批。
（21世纪经济报道）房地产投资信托基金（REITs）为地方廉租房建设融资开了一道门。
本报记者获悉,住房和城乡建设部和银监会曾达成一致,支持保障性住房通过REITs融资。目前,天津市与中信证券合作的廉租房REITs已经通过了央行审批,上海浦东的保障房REITs方案也通过了央行审批,正在等待国务院审批。
排在天津之后,北京和上海也已经准备了几种不同版本的REITs试点方案,随时准备上报。海南亦开展了保障性住房REITs的方案准备。
金融信托专家孙飞向记者表示,几个主要城市的REITs试点融资规模接近100亿元,而2010年廉租房建设资金需求在3000亿元以上,中央财政补贴仅占1/5。
一旦REITs大门打开,地方政府借助REITs融资的需求会十分庞大,而风险管控将成为难题。
月租金仅1元
位于天津市河东区鲁山道的彩丽园小区,是天津市规模廉租房社区之一,这里的物业管理和服务也是天津市廉租房小区中的。
彩丽园有57栋楼,大多数是天津市旧城区拆迁改造搬迁的居民。其中廉租房小区13栋,居住着708户廉租房家庭。
对于这些廉租房保障家庭来说,物业费是他们最关心的问题。这些住户家庭人均月收入都在600元以下,并且多是低保家庭和有残疾人的家庭。目前,小区物业费为0.35元/平方米/月,租金是1元/平方米/月。
这对于彩丽园这样的小区来说,无疑是十分低的。附近小区一居室,租金达到1000元,物业费普遍为1元。
天津市国土和房屋管理局一位负责人向记者表示,天津市已建廉租房3903套,可以满足未来三年的廉租房需要,大多数是新建的,采取配建的方式安插在不同的社区当中。
但这种新建的廉租房小区,社区物业多数比较贵,尤其是配建在一些高档小区中的廉租房,即使物业公司愿意低价收取这些住户的物业费,也需要2元/平方米/月。
上述天津市国土资源和房屋管理局人士说,天津市采取建立廉租房调节基金的做法,往年积累的廉租房租金用来做补贴,调剂这些新的廉租房租金和物业费的差额。
但是这样操作的结果是调节基金的余额越来越少,不久的将来,天津市区财政还需要再拨专款补充这些调节基金。
而天津市面临的这种廉租房租金和物业费不能平衡的状况,在其他城市也都很普遍。于是,大多数城市采取货币补贴的方式,而不是实物配租。而这又使市场上低价房源越来越少,政府补贴租金反而抬高市场租金。
上述天津市国土资源和房屋管理局的人士说,天津市的廉租房、经济租赁房和公租房都有科学的租金计算公式,这个公式根据周边租金、建设成本等制定。但是对于廉租房来说,目前市政府仍然坚持1元/平方米/月的租金价格。
记者获得的一份城市廉租房管理运行情况的数据表明,深圳、上海城市均采取了天津的做法,将廉租房租金定为1元/平方米/月。海南和部分省份甚至将廉租房租金定为了0.5元/平方米/月。
如果廉租房维持现状,或许这种低价租金标准是的选择,但廉租房要与REITs挂钩,率便成为难题。
财政补贴REITs投资机构
据了解,上海浦东REITs方案上报央行金融市场司并获批后,国务院批复的意见是,在当前市场条件下,REITs有没有可能以及怎样参与到保障性住房建设当中去。
上海浦东方面随后补充材料称,浦东准备将廉租房、公租房以及工业地产、商业地产等物业进行打包,将REITs融资的大部分资金用于保障性住房建设。
房地产基金投资者、北京高和投资总经理苏鑫向记者表示,很多地方的REITs试点方案侧重商业地产,保障性住房作REITs,其投资是个难题,这其中肯定要政府对投资进行担保或补贴。
以天津彩丽园小区廉租房为例,年租金仅有0.6%。
苏鑫表示,由于天津和上海的REITs试点都是在银行间进行交易,而目前银行间债券利率一般在4%左右,廉租房REITs的要求在5%以上,甚至需要达到8%才有银行愿意认购。
一位参与天津REITs试点方案编制的人士对记者透露,天津的廉租房REITs的确引进了政府财政担保和补贴的机制。政府承诺按照银行间交易所能认可的利率差价进行补贴。
例如,银行间交易认可的REITs是8%,而廉租房REITs只有3%（天津市会将的廉租房以及其他一些物业资产进行打包）,其中的5%差价由天津市财政来承担。
孙飞认为,目前廉租房租金和物业费还不够自己运营,其拿出来做REITs,结果是率部分差不多完全要政府财政承担。这样的话,政府等于将这些廉租房资产做了一次抵押贷款而已,而贷款利率高于银行贷款利率。
如果是这样,REITs就失去了将资产证券化的意义,而仅仅是一个抵押高利贷,地方政府不愿意,机构投资者也不愿意认购。
孙飞认为,可行的办法就是浦东的做法,将廉租房和商业地产、工业地产等有较高回报的物业进行打包,这样可以平衡廉租房几乎零率的处境。
对于政府来说,如果能将手中存量的廉租房进行证券化,则可以实现其投入的滚动发展,而不是被动每年从财政拿很多钱去建设廉租房。
孙飞表示,REITs试点应该先出方案,再出试点。结果是先批了试点,后出方案。摸石头过河的优惠还给了廉租房,虽然中央政府的意愿是解决保障性住房的融资缺口问题,但是如果不是市场形成的,而是政府财政补贴形成的,也不会是一个有吸引力的投资产品。
（来源：法制周末）不久前，甘肃省兰州市出台“贫富混居”政策，即在土地出让时对房地产开发商降低一定幅度的土地价格，要求他们开发出一定比例的限价房。8月10日，本报刊发《“贫富混居”遇阻折射保障性住房建设之痛》，对兰州市这一做法进行报道，引发社会广泛讨论。近日，中国三产化著名学者贺有利对住房保障制度进行了深入分析。
贺有利认为，住房保障制度需要坚持市场经济的原则，需要综合兼顾我国人口众多、经济基础差、住房保障欠账多、政府财力有限等因素。我国目前是市场经济，住宅的供给应该以市场供给为主，政府保障为辅，两者要相辅相成，互相促进。廉租房、公租房的大规模现房集中建设弊多利少，租金补贴的住房保障制度利多弊少，应该实行租金补贴为主的住房保障制度，对所有住房困难户实行租金应补尽补，再根据政府的财力，可进行适当规模的廉租房、公租房现房建设。
大规模建保障房存弊端
“适度科学合理规模的廉租房、公租房现房建设利多弊少，可以增加投资，拉动消费，抑制房价，促进经济。”贺有利说，但廉租房、公租房现房大规模建设存在以下几个弊端。首先是资金需求大，政府无力负担。廉租房、公租房建设资金巨大，每套达几十万元，政府财力无法长期负担。由于公共财政的有限性，任何社会保障主要负责最困难的部分群众，不可能负责大部分群众。必须认真考虑地方政府的财力，目前地方政府的财力已非常紧张，原来增加地方政府财力的大量土地用于廉租房、公租房建设，廉租房、公租房建设又需要大量的资金，因此，地方政府的财力根本无法长期承担大量的廉租房、公租房建设。目前，实行公积金贷款，可暂时稍微缓解资金紧张的问题，但公积金属于广大群众，短则3年，长则5年，必须还本付息，因此，建设资金困难的问题仍然不能解决。
贺有利认为，目前，我国保障住房欠账多，现房难以解决。由于保障性住房的欠账很多，即使所有用地用于保障性住房，所有财力用于保障性住房，在短期内仍然解决不了许多住房困难户的居住问题。我国城镇目前有6亿人口，仍然是中高收入者偏少，低收入者偏多，住房保障需求巨大，估计达2亿。我国目前城镇化率仅为46.6%，城镇化率达到80%以上，将有6亿农民进城居住，政府的住房保障任务非常艰巨，廉租房、公租房现房建设难以短期内解决。
“居住廉租房、公租房的低收入者收入提高后廉租房、公租房的退出机制在我国很难落实。”贺有利说，目前许多城市已遇到廉租房、公租房的退出难问题，多年来没有退出1套廉租房、公租房。在计划经济时代，建设了大量的公房，结果仍然没有解决居住问题，当年的公房退出机制在当时就很难落实。
此外，贺有利还认为，投入巨额资金建设廉租房、公租房可能是用巨额资金解决了相对少的住房困难户，而大多数住房困难户仍在等待，这对仍然苦苦等待的大多数住房困难户也是不公平的。而且廉租房、公租房的大规模现房集中建设容易形成贫民区，出现大量的社会问题，这个问题已引起关注。兰州实行的“贫富混居”实质是对解决这个问题的探索，兰州的做法需要积极探讨，稳妥推进，需要长期的实践检验。
实行租金补贴为主的保障制度
贺有利认为，相对于廉租房、公租房的大规模现房集中建设来说，实行租金补贴为主的住房保障制度更为有利。
在贺有利看来，租金补贴的住房保障制度向低收入的住房困难户发放租金补贴，资金数量相对较小，政府财力负担小，可以对低收入的住房困难户实现应补尽补，体现了社会公平。
“低收入的住房困难户收入提高后则停止租金补贴，退出机制易于实行。”贺有利说，由于租金补贴实行的是经常审查制度，收入提高后则停止租金补贴。同时由于租金补贴额较少，不同于一套住房，租金补贴者一般不会想方设法寻求补贴。而且低收入的住房困难户在获得租金补贴后，在工作地附近租房居住，可以降低交通成本，减少交通量，防止交通堵塞，有利于节能减排。高中收入者可以拿出自己的存款购买新的住房，改善居住条件，原来的住房可以出租，即解决了住房困难户的房源，又增加了投资者的收入，又促进了消费，推动了经济。
贺有利说，实行租金补贴为主的住房保障制度，对所有住房困难户实行租金应补尽补，租金补贴标准应随市场租金的提高而提高，使住房困难户的租金负担不增加。同时，城市政府应逐步对非本市户籍的在本市长期工作的大学生、农民工等给予住房租金补贴，因为他们为本市的财政收入也作出了很大的贡献。
“需要明确指出的是，现在出现的住房问题是由住房价格的暴涨造成的。”贺有利说，要迅速增加商品房用地和商品房供给，打击不合理的商品房需求，坚决遏制住房价格的暴涨。
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