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廉租房月租金1元/平方 房地产REITs何以回报成疑

宁波房天下综合整理   2010-08-20 18:48

[摘要] 本报记者获悉,住房和城乡建设部和银监会曾达成一致,支持保障性住房通过REITs融资。目前,天津市与中信证券合作的廉租房REITs已经通过了央行审批,上海浦东的保障房REITs方案也通过了央行审批,正在等待国务院审批。

(来源:法制周末)不久前,甘肃省兰州市出台“贫富混居”政策,即在土地出让时对房地产开发商降低一定幅度的土地价格,要求他们开发出一定比例的限价房。8月10日,本报刊发《“贫富混居”遇阻折射保障性住房建设之痛》,对兰州市这一做法进行报道,引发社会广泛讨论。近日,中国三产化著名学者贺有利对住房保障制度进行了深入分析。

贺有利认为,住房保障制度需要坚持市场经济的原则,需要综合兼顾我国人口众多、经济基础差、住房保障欠账多、政府财力有限等因素。我国目前是市场经济,住宅的供给应该以市场供给为主,政府保障为辅,两者要相辅相成,互相促进。廉租房、公租房的大规模现房集中建设弊多利少,租金补贴的住房保障制度利多弊少,应该实行租金补贴为主的住房保障制度,对所有住房困难户实行租金应补尽补,再根据政府的财力,可进行适当规模的廉租房、公租房现房建设。

大规模建保障房存弊端

“适度科学合理规模的廉租房、公租房现房建设利多弊少,可以增加投资,拉动消费,抑制房价,促进经济。”贺有利说,但廉租房、公租房现房大规模建设存在以下几个弊端。首先是资金需求大,政府无力负担。廉租房、公租房建设资金巨大,每套达几十万元,政府财力无法长期负担。由于公共财政的有限性,任何社会保障主要负责最困难的部分群众,不可能负责大部分群众。必须认真考虑地方政府的财力,目前地方政府的财力已非常紧张,原来增加地方政府财力的大量土地用于廉租房、公租房建设,廉租房、公租房建设又需要大量的资金,因此,地方政府的财力根本无法长期承担大量的廉租房、公租房建设。目前,实行公积金贷款,可暂时稍微缓解资金紧张的问题,但公积金属于广大群众,短则3年,长则5年,必须还本付息,因此,建设资金困难的问题仍然不能解决。

贺有利认为,目前,我国保障住房欠账多,现房难以解决。由于保障性住房的欠账很多,即使所有用地用于保障性住房,所有财力用于保障性住房,在短期内仍然解决不了许多住房困难户的居住问题。我国城镇目前有6亿人口,仍然是中高收入者偏少,低收入者偏多,住房保障需求巨大,估计达2亿。我国目前城镇化率仅为46.6%,城镇化率达到80%以上,将有6亿农民进城居住,政府的住房保障任务非常艰巨,廉租房、公租房现房建设难以短期内解决。

“居住廉租房、公租房的低收入者收入提高后廉租房、公租房的退出机制在我国很难落实。”贺有利说,目前许多城市已遇到廉租房、公租房的退出难问题,多年来没有退出1套廉租房、公租房。在计划经济时代,建设了大量的公房,结果仍然没有解决居住问题,当年的公房退出机制在当时就很难落实。

此外,贺有利还认为,投入巨额资金建设廉租房、公租房可能是用巨额资金解决了相对少的住房困难户,而大多数住房困难户仍在等待,这对仍然苦苦等待的大多数住房困难户也是不公平的。而且廉租房、公租房的大规模现房集中建设容易形成贫民区,出现大量的社会问题,这个问题已引起关注。兰州实行的“贫富混居”实质是对解决这个问题的探索,兰州的做法需要积极探讨,稳妥推进,需要长期的实践检验。

实行租金补贴为主的保障制度

贺有利认为,相对于廉租房、公租房的大规模现房集中建设来说,实行租金补贴为主的住房保障制度更为有利。

在贺有利看来,租金补贴的住房保障制度向低收入的住房困难户发放租金补贴,资金数量相对较小,政府财力负担小,可以对低收入的住房困难户实现应补尽补,体现了社会公平。

“低收入的住房困难户收入提高后则停止租金补贴,退出机制易于实行。”贺有利说,由于租金补贴实行的是经常审查制度,收入提高后则停止租金补贴。同时由于租金补贴额较少,不同于一套住房,租金补贴者一般不会想方设法寻求补贴。而且低收入的住房困难户在获得租金补贴后,在工作地附近租房居住,可以降低交通成本,减少交通量,防止交通堵塞,有利于节能减排。高中收入者可以拿出自己的存款购买新的住房,改善居住条件,原来的住房可以出租,即解决了住房困难户的房源,又增加了投资者的收入,又促进了消费,推动了经济。

贺有利说,实行租金补贴为主的住房保障制度,对所有住房困难户实行租金应补尽补,租金补贴标准应随市场租金的提高而提高,使住房困难户的租金负担不增加。同时,城市政府应逐步对非本市户籍的在本市长期工作的大学生、农民工等给予住房租金补贴,因为他们为本市的财政收入也作出了很大的贡献。

“需要明确指出的是,现在出现的住房问题是由住房价格的暴涨造成的。”贺有利说,要迅速增加商品房用地和商品房供给,打击不合理的商品房需求,坚决遏制住房价格的暴涨。

 

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