[摘要] 根据中国信托业协会最新出炉的数据显示,在2010年第二季度的27775.4信托资金运作中,3153.63亿元的资金投向了房地产,占比达到11.35%。
这是一场危险的游戏吗？
根据中国信托业协会出炉的数据显示,在2010年第二季度的27775.4信托资金运作中,3153.63亿元的资金投向了房地产,占比达到11.35%。
根据记者统计现有的房地产相关信托项目中,发现其中存在年率偏高,投向高风险拆迁项目等问题。这场投入了接近3000亿的房地产游戏中,投资者们能否全身而退？
高率如何保证？
房地产项目目前的预计年率普遍在8%左右,根据记者统计的数据显示,在6月份发行的投向房地产领域的50个集合信托产品中,信托资金集资额达到175亿元,平均规模为3.5亿元,平均运行年限为 2.01年,而平均预期年率为8.93%。
然而,其中仍有高年率的风险爱好者,杭州工商信托就是代表之一。在目前整体房地产市场前景并不明朗的情况下,这些产品的如何得到保证？
根据记者统计杭州工商信托在2007年后成立的20个房地产投向相关项目中,预计年率基本在10%左右,其中,于2008年7月成立的飞鹰一号房地产投资信托,预计年率为20%,而2008年10月24日成立的“苏州新湖置业信贷资产受让项目”预计年率为14.75%,而爱丽山庄贷款项目信托则达到了15%。
而即将在今年10月29日到期的阳光100集团无锡项目结构化股权投资信托,其预计年率为25%。
根据该产品协议显示,信托资金用于与阳光100置业集团合作,共同收购无锡苏源置业有限公司股权,以及对该公司发放股东借款,用于阳光100集团无锡项目的开发建设。
而目前,阳光100在无锡的项目有阳光100国际新城,总占地达163.1公顷,总建筑面积为235万平米,位于无锡市的惠山区。而根据阳光100无锡国际新城于8月1日开盘的一期销售数据显示,其均价在7500元左右。
根据无锡7月份的商品房成交统计显示,阳光100无锡国际新城所在区域——惠山区的商品房住宅7月均价约为6477元/平方米,阳光100的项目属于其中偏高的价位,而在地产新政实施百日之际,无锡城的房价已经开始出现松动,与阳光国际定位类似的万达广场、无锡奥林匹克花园等楼盘价格已有所松动。而惠山区是无锡七个区域在7月中房价变化幅度的一个,可见该区域楼价上涨空间并不明显。
而根据的备案商品房存量信息显示,在目前无锡的商品房 “存货”中,单价4000到5000元的房源与单价5000到6000元的房源都不算多,分别为2827套和2362套;相比之下,单价6000到7000元的房源与单价7000到8000元的房源（这两个价格段被称为中高价位）较多,分别为3214套和3159套。而阳光100无锡项目正是处于该储量较为丰富的价位,其市场供应较为充足,未来价格与销售上涨空间仍有待观望。
而面对正在调整中的房地产市场,即将在10月份到期的杭州工商信托的阳光100集团无锡项目结构化股权投资信托产品,能否达到其25%的年率,值得观望。
旧城改造项目之忧
在记者统计的诸多房地产投向相关信托产品中,投向旧城改造项目的相关产品特别值得注意,其中素有旧城改造王之称的福星股份(000926,股吧)相关项目风险暗藏。
6月18日,福星股份(000926,股吧)旗下子公司福星惠誉宣布,将计划与“吉林信托”合作设立“汉阳旧城风貌区改造(危改)”项目的股权投资单一资金信托,由民生银行(600016,股吧)募集10亿资金,用于项目公司汉阳地产的增资。而在此前的5月11日,福星惠誉的子公司武汉置业已经与中融国际就为其“三角路·B地块”项目信托融资了10亿元,两次的利率水平均在12%左右。
而根据协议,在汉阳旧城改造项目中,由吉林信托接受委托人民生银行(600016,股吧)的委托,将民生银行拟募集的资金10亿元（以实际募集到的资金为准,但不得低于7亿元）,以单一资金信托的方式对汉阳地产增资,其中3亿元用于增加汉阳地产的注册资本,剩余资金计入汉阳地产资本公积。增资后汉阳地产的注册资本由3亿元变更为6亿元,福星惠誉与吉林信托出资比例均为50%。
而福星股份的孙公司武汉置业的武汉“三角路·B地块”项目,也采用了类似的路径。该项目由华夏银行(600015,股吧)作为委托人,将负责募集10亿元资金,以单一资金信托的方式对武汉置业增资,其中3亿元用于增加武汉置业的注册资本,剩余7亿元计入武汉置业资本公积。增资后,武汉置业的注册资本由3亿元变更为6亿元,福星惠誉和中融信托分别持股50％。
但值得注意的是,根据福星股份披露该两次信托项目的公告显示,以上两个项目都在实施拆迁,需待拆迁完毕方可申请签订土地出让合同、办理国有土地登记。也就是说,在没有拆迁完毕前,这些土地并不属于福星股份。[来源：21世纪经济报道]
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
