新“国十条”由国务院直接发布，级别高、力度大、措施严，政策密集程度和严厉程度空前。新政标志着房地产政策的转向，对近期房地产市场产生显著影响：4月中下旬，国务院新政密集出台后，宁波楼市骤然遇寒，据中指研究院监测数据显示，新政出台后宁波市区商品房成交量呈阶梯状下降趋势，市场进入新一轮观望期。尽管成交量锐减，但宁波市区商品房周成交价格并未立即下挫，最近3周宁波市六区商品房价格总体保持稳定，在13000元/平方米左右。文章来源>>> 【搜房博客】中指研究院宁波
新政出台后宁波商品房成交量呈阶梯状下降趋势
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
2010年4月1日至5月23日，宁波商品房成交量呈阶梯状下降趋势。3月29日至4月18日，宁波商品房周平均成交12.42万平方米；新政出台后（4月19日-5月2日），周平均成交8.31万平方米，下降33.11%；5月3日至5月23日，周平均成交4.17万平方米，较新政出台前下降66.42%。文章来源>>> 【搜房博客】中指研究院宁波
新政出台后宁波市区商品房周成交价格并未立即下挫
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
2010年以来，宁波市区商品房成交均价为12080元/平方米，较2009年上涨17.06%。尽管成交量锐减，但宁波市区商品房周成交价格并未立即下挫，新政后受部分高档项目的集中备案，成交价格反而一度上涨到19248元/平方米，但最近3周宁波市区商品房价格总体保持稳定，在 13000元/平方米左右。
新政对开发企业、政府、银行、购房者等关联方影响显著
开发企业：除销售业绩外，由于多项政策的叠加效应，新政对开发企业的资金状况和拿地信心有显著影响。
政府：由于地方政府更加依赖土地出让金及房地产相关税收，新政将加大地方政府的财政压力。
银行：新政将减少银行的房贷业务量，影响经营业绩，同时由于2009 年来房地产贷款占比有所提升，银行信贷贷款风险有所加，但目前仍在可控范围之内。
购房者：房地产新政对购房者的影响十分显著，在新政出台影响下，购房者已经产生了普遍观望情绪。据中指研究院调查数据显示，在8个重点城市，认为新政对其购房计划有比较或非常大影响的购房者均占50%以上，广州、上海、天津和北京在60%以上。此外，因新政延迟购房或暂时观望的购房者占比均在60%以上，广州、苏州、南京和天津甚至超过80%。
从新政后宁波商品房市场的成交惨淡看，宁波购房者的观望情绪亦是非常浓厚。宁波现代金报做的一次问卷调查显示，超过半数的宁波的市民认为房价会下跌，近7成受访者表示会推迟购房，持币观望的风气已成市场主流。
中指研究院调查显示，大多数购房者预期房价下跌且点将出现在下半年。同时调查还显示，购房需求依然存在，如果房价回调至合理心理价位，大多数购房者还会选择出手置业。文章来源>>> 【搜房博客】中指研究院宁波
未来市场走势预判
1)宁波半年内交易量将继续低迷，房价上扬的态势将得到有效遏制，或有下调的可能
根据2007年-2008年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，目前绝大多数城市的成交量已有显著下降，部分城市和少数项目价格出现下调。预计半年内“新国十条”及相关政策仍将继续发挥较大影响，购房者观望情绪难以缓解，宁波的交易量将继续低迷，不过房价上扬的态势将得到有效遏制，或有下调的可能。
2)政策的叠加效应使得开发企业投资信心受到影响，拿地和开发步伐放缓
由于多种政策的叠加效应，将对开发企业的资金状况和投资信心产生较大影响。预计未来半年，房地产开发投资、拿地、新开工等指标的同比增速将逐渐放缓，出现水平同比或环比下降的可能性也很大。
3)中央政府短期内继续出台更严厉措施的可能性较小，预计宁波地方细则将延续“新国十条”的精神
根据中指研究院的监测数据，“新国十条”的调控效果已初步显现，主要城市成交量显著下降，房价、地价快速上涨的势头得到遏制，部分区域和项目价格出现一定幅度的下调。我们认为，房价上涨势头已被遏制，中央政府短期内继续出台更严厉措施的可能性较小。 地方政策方面，目前仅有北京、深圳、青岛等少数省市出台“新国十条”配套细则，其中除北京细则严于中央外，深圳、青岛均延续了“新国十条”的精神。预计未来宁波将出台的地方配套细则将延续“新国十条”的精神，而宁波出台类似“限购”等更严厉措施的可能性不大。在宁波地方细则明确之前，居民继续观望的可能性较大，因此未来一个季度宁波房地产市场的供需双方仍将维持僵持态势。
后新政时代各关联方应对策略建议
1)开发企业：认清市场形势并顺势而为，结合市场需求合理定价，积极拓展土地储备和融资渠道，做好品牌建设，为未来跨越式发展打下基础。
2)政府：政府各有关部门各司其责，抓紧新政的具体落实，同时应从不同层面加强房地产市场的长期制度建设。
3)商业银行：建立规范科学的经营制度，强化风险管控，密切关注资产暴露风险。
4)购房者：购房者应密切关注市场变化，根据自身需求、资金实力、风险承受能力合理安排购房计划。尽管目前房地产市场的调整趋势已经确立，但调整的深度和时间很难确定。即使短期内房价下跌，但由于土地的稀缺和城市化进程不断推进等支撑因素将在较长时间内存在，住房价格仍长期看涨。对自住型需求而言，不应盲目期望在价格点买房。应密切关注市场变化，根据自身需要、资金实力、风险承受能力选择合适住房，通过买小房/二手房、卖小房换大房等多种方式满足住房需求。
对于投机性需求特别是依靠信贷支持的投机者而言，随着相关制度的更加完善，住房投资的风险比将显著拉大，以往住房投资“包赚不赔”的时代或已结束，投资机会将明显减少。文章来源>>> 【搜房博客】中指研究院宁波
结语：多方博弈格局亟待打破，各退一步海阔天空
房价过快上涨的危害性不容忽视，此次新政也决定了短期内房地产市场量价调整的必然性。但考虑到目前中国经济所处阶段和房地产业的特殊地位，其调整幅度过大、时间过长，也不利于未来中国经济的健康发展和城市化水平的提升。有鉴于此，建议政府、开发企业、购房者、商业银行等各关联方，认清中国经济和房地产的长期趋势，各司其职，各退一步，中国经济和房地产市场都将海阔天空。
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