探讨成因从某种角度来说，是“事后诸葛亮”式的取巧。这里我们就作一会事后诸葛亮式的分析。俗话说“冰冻三尺，非一日之寒”。形成市场大热也决非一个因素就能够形成，我们知道煮沸一锅开水不仅需要气压保持一个大气压以上，还需要持续的加温，而且锅散热的速度不能太快等等。事实上市场大热也是如此，我们将从宏观政策、金融、土地、供应和典型事件分析等方面来进行探讨归纳。
一、宏观。
去年出台《国六条》，5月底九部委出台《十五条意见》，“9070”政策这一改变供应结构的调空政策正式出台。然而由于这一调空政策其实并非宏观调空，是事实上的微观调空，调空到房地产行业本身的供应结构，而且在政策初期国家部委的解释时而反复，让市场无所适从，由此给市场造成的影响主要是三个：1、建筑规划设计的修改，导致原来的供应普遍推迟3-6个月，这刚好使得去年年底到今年年初开盘的项目出现供应短缺；2、政策的反复解释使得开发商想尽办法拖自己的项目，有的项目原本去年年底或今年年初上市，但由于政策的不明朗导致他们到现在还在做前期规划或者观望中；3、强制性的三限政策，使得原本供应面积一定的情况下，供应套数有所增加。
从宁波市场的实际情况来看，三限政策导致供应套数的增加远不如建筑规划设计修改导致供应延迟所带来的减少，甚至宁波更多的项目是出现了第二种状态，即持续观望。以项目继续在规划设计为由，将这个因素归到政策这个不可控制因素内，有很多本该上市的项目被压后。这个实际现象符合去年笔者对政策层面的分析，详见拙文《谨防宏观调空走向恶性循环》，在该文中已经分析了由于政策因素导致局部时间和空间内的供应短缺，而这个时间段恰恰又是被压抑的需求释放的阶段，此消彼长，局面可想而知。
二、金融
从金融角度来看，最近市面上比较流行的一个词是“流动性过剩”，浅显的理解就是老百姓手中的钱太多了，而且随着人民币的持续，国外游资进入中国尽管被管制甚多，但堵不甚堵，看看频频超预期的外汇储备增长就是很好的例证，社会的闲钱太多了。钱太多但总要有个去处，于是一切可以存钱的地方都存满了钱，房地产、股票、原材料、利率等等由于钱涌入太多，价格都持续上升，股票更是在不到2年之内，增长了3倍。尽管金融方面出台众多政策，如提高准备金率，提高利率，但这些仅仅只能降温，并不能彻底改变所谓的“流动性过剩”的局面。要解决流动性过剩还需要从供应和需求两方面来着手解决，在需求旺盛的时候，增加供应来平抑显得十分重要。但显然，政策总是慢半拍，无论是国内红筹股的回归，还是债券市场的放开，都需要政府在宏观政策层面谨慎而行。于是短期内的“流动性过剩”并不能得到有效解决。资产价格上涨还将是一个持续的过程，作为资产价格重要部分的房地产价格，依然走在高速上升通道。
三、土地
07年1-5月份，宁波市四区共推出土地103万平方土地，其中办公和商业接近70万，住宅约33万平方左右，仅占07年土地出让计划的八分之一左右。05年和06年土地购置面积分别只有176.7万平方和235.3万平方，同期开发面积则分别达到了268.4万平方和260.1万平方，开发面积小于供应面积，土地供应显然偏紧。
尽管近几年的土地供应偏紧，但实际上再前几年的土地供应却相对比较充足，土地存量市场较大。但由于这种土地存量市场只在少数开发商手中，他们的开发模式是分期开发，土地出让100万平方并不能在短期内形成100万平方的供应，而由于他们的分期开发模式导致可能需要5年甚至10年以上才能开发完毕。如宁波海曙西北面的某楼盘，土地在2000年左右就拿好了，总开发量有100多万，如今已经过了6年，其开发量依然还不足50万平方；江东甬江边某项目总开发量40多万平方，02年出让的土地，如今过了5年，仅开发了20万平方左右等等。
一方面近几年的土地供应偏紧，另一方面土地存量市场却由于集中在少数开发商手中，开发进度缓慢，进一步导致了整体供应市场的紧张。政府方面认为土地存量较大，市场不存在供应不足的问题，而实际上由于土地集中在少数开发商手中，有效供应确实比较紧张。在新推土地中，由于市场出现曾多粥少的局面，导致各开发商为一块地拼个你死我活，土地价格不断出新高，如去年的华辰9号地块，以楼面价6490元/平方，创造了宁波的地王。而土地价格的快速上涨又进一步推动了房价的上涨，据消息称，当华辰9号地块成交后，其周边地区的楼盘立刻提价500-1000元/平方。
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四、供应
许多老百姓抱怨，如今的供应是被开发商捂盘惜售造成的，如南部某楼盘总共就8幢房子，却要分8期来推；江北某楼盘总共就4幢房子也分2次来推；科技园区某项目总共5幢房子分3期来开；等等。
不得不提的是，这种策略从营销上讲本无可厚非。商品的买卖双方都有权利选择买卖还是不买卖，什么时候买卖，什么价格买卖。但关键要弄清楚的是，是什么让这些开发商感如此捂盘惜售。当市场趋于上升通道时，谁都会延迟交易，以获取更多的利润，当市场开始下跌时，恐怕大家都争先恐后的抛掉，如05年宏观调空刚出来时，江北某项目就以超低的价格走掉了接近60%，之后开发商压力变小后，再进行价格上调，慢慢销售。
但我们不能否认这种行为在市场供应不足的时候，加剧了供求紧张的关系，以至于使市场形成了焦点市场效应。焦点市场效应的危害之处就是在这个阶段只要是房子就能卖个好价钱，是房子就有人要。购房者在这个阶段失去了应有的理性和冷静，和市场一样处于恐慌状态，因为他们更害怕未来价格的大幅度上涨，而这种紧张会导致更多的提前买单和投资甚至投机性需求。这个时候供应就显得更加紧张。
五、典型事件
如果说一个事件并不足以导致整个市场的冲动，那么必然有一系列典型的事件来共同促进整个市场的疯狂。如果非要找这么一些典型时间出来，那么我认为，以下几个事件具有相当的典型性：
1、华辰9号地块以6490元/平方的楼面价，导致宁波所有住宅用地价格的重估，后来陆续拍卖的土地价格都明显高于原来预期；而且该土地的成交直接带动三江六岸各项目的销售价格；
2、鄞州万达商业广场的交付，并投入使用，使得新城区的价格高地形成，区域价格被重新评估，位于万达商业广场边的某项目在其开业后当即停盘销售，后来价格直接拉倒10000元/平方左右再继续销售；
3、万科进驻宁波，带来全装修的住宅理念，而其以11000元/平方的市场试探价格，被解读成未来区域的潜力，从而直接拉动周边项目的销售；
4、绿城·绿园以12000元/平方的价格开盘，取得市场良好销售业绩，而同期位于三江口附近的汇豪天下项目售价不过16000元/平方，绿园周边项目售价在其开盘前也为超过8000元/平方，由此产生的价格落差使市场极具诱惑力。其尽管是以较高品质来注释项目的价格，但显然市场的不理性将这个价格解读成未来的空间。
5、ART蓝湾以开盘价格5800元/平方，重估了科技园区的市场价格。如今其项目售价已经达到7000元/平方以上，周边项目销售价格也超过6000元/平方。该区域的二手房和存量房价格应声而涨。
有趣的是，这几个典型事件发生的地域几乎覆盖了宁波四市区范围。从北到南，从东到西，从江岸到内陆，从核心到周边都典型事件发生，使得整个市场都趋于成为焦点市场现象。于是，大涨怎能不来。
在持续加热和各种有利因素的共同作用下，水怎能不沸腾
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