今天和一个兄弟的沟通中，涉及了一个问题，那就是未来房地产的需求在哪里，又具有哪些特征.分析这个命题,对于现在的我来说有很大难度。但从几个基本面的经济数据来看，还是可以看到一些倾向性特征的。
袁灿东博客：//blog.soufun.com/ycdong
自从98年取消福利分房以来，中国的住宅取得了巨大的成就，城市化率也从当初的百分之二十多点，上升到目前四十多个百分点，究其需求动因,分析主要来自以下几个层面:
，城市原住居民由于得到信贷的强烈支持，他们在自己原的继续上，有了强烈的居住空间扩张的愿望,具体的表现那就是换房的轰轰烈烈.从原来的小面积到目前普遍新房平均在120平方以上,居住面积增加一倍左右,是带动城市扩张的主要动力;
第二,高校的扩招,导致进城高素质人口越来越多,由此造成的外来者需求购房也是城市扩张的重要动力;
第三,扩张过程中将原来城市边缘地区的原住村民城市化身份转化,也是城市扩张的重要因素.
第四,农村爆发户到城市的购房是城市扩张过程中不可忽视的力量.
由此带来了城市化进程的轮扩张,这轮扩张主要由以上四个方面的因素引起.但随着经济的发展,政策取向的改变,这些因素在以后的城市扩张中,所扮演的角色基本趋于缓和,理由分析如下:
,原住居民的扩张行为基本在这几年得到有效的释放,其释放的宽度是从新中国成立之后到房地产市场化改革开始之间的原 始积累,同时还包括这几年由房地产市场空前发展所带来的新兴积累,而从目前的购买需求看,这种积累已经被逐渐消耗殆尽,在原住居民的扩张上,增长乏力,甚至出现短暂的下行通道;
第二:高校的扩招已经暂时告一段落,其对城市扩张的作用已经稳定在一个水平,同时随着大学生就业象基层的转移,这个水平可能还有一个降低的过程;
第三:国家对于拆迁的强力控制导致拆迁并不能如以前强权来得有效率.尽管我们知道拆迁会一如既往的进行,但显然效率要损失很多,这个损失就是表现在时间成本的持续增加;
第四:经济发展越来越规范,一夜暴富的机会越来越少.而财富的积累需要一定的过程.因此农村爆发户对城市扩张的支撑力也越来越小.
因此,城市扩张的动因将面对动力不足的困境.这个困境并非短时间所能解决.因此寻找新的扩张动因,成为完成城市化目标的一个新的挑战.从目前种种政策迹象来看,个人认为农村进城低学历务工者有望成为下一轮城市扩张的主要动因,分析理由如下:
、取消城乡二元户籍机制正在一些地区试点，这一旦成为政策落实，将为现农村人群进入城市扫清政策障碍；
第二、现在如火如荼的农村基本大病医疗保险，城镇非职工医疗合作保险正在范围内展开，随着这一保障制度的落实和完善，现在正在城里务工的外来人群将有后勤保障，我们期待这方面的养老金制度也有所突破，那将为城市扩张带来极大的资金需求（目前的大量储蓄很多是为了疾病，养老和教育，而目前取消城乡二元制户籍，医疗合作保险，未来的养老金制度改革则可以释放这部分存款）。
第三、持续的经济增长和收入增长。据资料显示，浙江一带的外来低学历务工者的年均收入已经达到12000以上，结合目前出现较为严重的“民工荒”，这些外来低学历务工者的收入有望进一步提高。
第四、外来务工者的家庭结构基本以夫妻双方往同一地方务工为主。在拥有两个劳动力的三口之家中，家庭的平均年收入达到2.4万/年。而随着经济的增长，他们收入的持续提高，我的判断，当他们的个人年均收入达到1.5-1.8万/人时，他们开始有了对工作地的居住购买需求。而当他们的人均年收入达到2-3万时，这个市场开始发力，大量释放，从而转为有效的城市住宅购买动力。
第五、宁波目前外来务工（包括学习，务工，居住等等）半年以上的人数已经达到280万，占到原住居民的一半。从范围看，已经有一亿多。他们现在的情况是不是城市的城市人。基数庞大，拥有推动城市扩张的人口基数。
第六、这些低学历外来务工者整体收入水平比较均衡，群体收入差距相对而言比较小，一旦群体进入城市住宅需求购买阶段，那就可能形成一个爆发的过程。这将在短时间内，直接推动城市的扩张。
那么这些购买将会在什么时候发生，以及他们的需求特征或者过程如何呢？从目前的宏观经济走势分析，个人认为，他们的需求开始应当在十一五计划后期，发展于十二五计划前期，从十二五计划的中后期开始成为城市住宅需求的重要因素。也就是说，从他们需求的时间特征来考究，可能还有3-5年开始形成有效的细分市场，未来8-10成为市场上重要的需求动力。不过由于各地经济水平的差异，各地政府对落实保障的实力和意愿差距，以及国际经济周期的影响，这个时间可能会有所延长。
分析他们进入购买城市住宅的方式主要有以下三种方式：1、直接购买工厂周围的新房；2、购买工厂周围的二手房，从而释放该区域的原住居民流向更核心的市区；3、相对高收入者可能直接购买相对市中心的住宅。
分析这三种方式的需求特征，个人认为未来工厂附近，城市边缘，或者卫星城的小面积，低价房将是他们需求的主力产品。这也是如今工厂密集区，工业区周边住宅的发展方向。因此，对于目前远郊地带的住宅，个人的建议走小面积集约式住宅。从这个层面来说，未来远郊地区的小面积住宅是大有前景的。
声明：
基于以上分析，可能有许多读者需要笔者运用数据来左证观点。由于时间关系，笔者并没有充分的时间来进行数据的统计和整理分析。此文章也并非是严谨的学术研究，而是一次与朋友聊天过程中，对市场趋势的基本判断，着眼与需求者的未来探讨。因此提供给大家的仅仅是一种可能性分析，并以此来激发爱好者从业者的关注和研究。文章中所述低学历外来务工者是一个中性的群体概括称谓，并无歧视等意思，这点请读者阅读时务必理解。对于对此话题有兴趣的读者，可以和笔者进一步约时间私下沟通。个人也会继续关注此领域的思考和研究。
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